Acheter avec application du régime TVA

Le fait que l’achat soit soumis à la TVA permet au vendeur, lorsque les conditions sont remplies, de récupérer la TVA par la voie de la déduction. Ce système s’avère avantageux non seulement pour le vendeur, mais aussi pour l ‘acheteur auquel le vendeur réclamera logiquement un prix moins élevé.

Voici quelles sont les conditions et formalités qui doivent être remplies:

1. Il doit s’agir d’un bâtiment (toute construction incorporée au sol).

2. Le bâtiment doit être neuf. Les bâtiments sont neufs "lorsqu’ils sont cédés, au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou leur première utilisation".

3. Le vendeur est un assujetti à la TVA. Peuvent être assujettis à la TVA:
- le constructeur professionnel, assujetti comme tel de plein droit;
- l’assujetti à la TVA, avec ou sans droit à déduction – en raison de son activité économique. Cet assujetti doit opter pour pouvoir soumettre à la TVA la vente d’un bâtiment neuf qu’il a construit, fait construire ou acquis avec application de la TVA.
- la personne qui n’exerce pas d’activité économique. Cette personne doit opter pour pouvoir soumettre à la TVA la vente d’un bâtiment neuf qu’il a construit, fait construire ou acquis avec application de la TVA.

4. L’acheteur doit être informé que la vente s’effectue sous le régime TVA par une mention insérée dans l’acte de vente.
Formalités:
Pour tout vendeur, qu’il soit, pour la vente, assujetti de plein droit ou moyennant option, il faut indiquer dans l’acte de vente:
- le bureau où il doit déposer sa déclaration en vue de la perception de la TVA;
- l’année au cours de laquelle a eu lieu le premier enrôlement.

Comment se passe la vente publique d'un bien immobilier ?

La vente publique d'un bien s'apparente à une vente aux enchères: elle se fait au plus offrant. Elle a généralement lieu dans la salle de vente du notaire du vendeur mais peut également se dérouler dans une salle de fêtes ou un autre lieu.

C'est le notaire du vendeur qui organise la vente publique et qui fait la publicité du bien immobilier (par le biais d'affiches murales, d'annonces dans les journaux ou sur les sites immobiliers).

Après la mise à prix, les candidats acheteurs font leur offre orale.

Quand la surenchère est terminée, le notaire conclut la vente (« adjugé ») mais le vendeur (le propriétaire, huissier, créancier bancaire ou autre, liquidateur) est libre d'accepter ou de refuser chaque offre émise dans la salle.

Par contre, si l'offre est acceptée, les deux parties peuvent signer un document les engageant devant le notaire.

Attention! Sachez que toute offre verbale effectuée dans le cadre d'une vente publique vous lie autant qu'une offre écrite. Si vous offrez le montant le plus élevé et que le vendeur accepte votre offre, vous devez acheter !

Une fois le bien adjugé, les frais de vente doivent être acquittés endéans les 3 jours, et ce au comptant, et le prix de vente devra être payé dans un délai d'un mois.

En plus des frais habituels d'une vente, il y a des frais de publicité, de location de salle, de visites.Les frais d'acquisition d'un bien en vente publique sont donc plus élevés que dans le cadre d'une vente de gré à gré: il s'agit d'un pourcentage forfaitaire du prix de vente. Pour l'achat d'une maison, on compte entre 15 et 20 % du prix de vente.

Certificat énergétique avant de vendre votre maison

La lutte contre le réchauffement du climat et la préservation des ressources énergétiques constituent 2 des défis majeurs de ce siècle. L’Europe s’y attelle en instaurant notamment une expertise obligatoire des biens immobiliers. Il s’agira d’un véritable contrôle technique, susceptible d’influer sur les conditions de la vente.

Une vieille chaudière, des châssis vétustes, l’absence de double vitrage ou des portes mal isolées constituent autant d’éléments susceptibles de faire monter, parfois de manière exorbitante, la facture d’énergie.

Une directive européenne vise à promouvoir l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments dans l’Union. En Belgique, cette matière est de la compétence des Régions.

A ce jour, seule la Région flamande dispose d’une législation adaptée aux nouvelles normes européennes pour toutes constructions ou rénovations dont la demande de permis d’urbanisme aura été introduite après le premier janvier 2006.
=> Pour la Région de Bruxelles Capitale et la Région Wallonne, une législation similaire à celle de la Région flamande devrait voir le jour au plus tard en 2009.

Que se passera-t-il au 1er janvier 2009 ?

En pratique, au 1er janvier 2009, sous peine d’amendes, plus aucune vente, construction ou location d’un bien immobilier ne pourra s’effectuer sans la production d’un certificat énergétique. Ce document, véritable résultat d’un contrôle technique des immeubles, devrait permettre une meilleure comparaison entre les divers biens mis en vente, et de manière plus générale apporter un peu plus de transparence dans le marché immobilier.

Conclusion : pensez à l'isolation de votre maison pour garder la plus-value de votre bien

Garantie locative : pourquoi faire ?

Elle sert à garantir le propriétaire pour les dégâts locatifs que le locataire causerait aux lieux loués. Elle est remise par le locataire (maintenue pendant la durée du bail), et sera restituée au locataire à sa sortie des lieux, pour autant qu'il ait rempli ses obligations.

La constitution d'une garantie locative n'est pas une obligation légale, sauf si le contrat le prévoit expressément. Elle permet au propriétaire de récupérer une certaine somme si le locataire n'effectue pas les réparations nécessaires aux dégâts locatifs qu'il aurait créés.

Le propriétaire et le locataire sont totalement libres d'en déterminer ensemble le montant: toutefois, si le montant est versé en espèces, il ne peut pas être supérieur à une somme équivalente à trois mois de loyer.

Les parties peuvent également déterminer librement la manière dont cette garantie sera constituée: par exemple, le dépôt d'une somme en espèces, la remise d'un bon de caisse, la garantie d'une institution financière, la caution d'une personne solvable, ...

Elle peut également être constituée partiellement en espèces, et partiellement autrement.

Si la garantie est versée en espèces, la loi impose au propriétaire de la placer en banque, sur un compte ouvert au nom du locataire, et les intérêts seront capitalisés. Si le propriétaire la conserve et "oublie" de placer cette garantie, il devra payer des intérêts au locataire.

Encore l'année dernière, l'usage était de demander 3 mois de garantie locative. Cette année, une loi a été mise en place pour ramener à 2 mois.

Pour les propriétaires bailleur : obligation d'enregistrement du bail

Le gouvernement fédéral dans la loi-programme du 27/12/2006 modifie sensiblement les dispositifs pour l’enregistrement des contrats de bail.

Depuis le 1er janvier 2007, le bailleur est tenu de faire gratuitement enregistrer le bail d’un immeuble affecté exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule.

Le contrat de bail peut être enregistré électroniquement .

Le bail doit à présent être OBLIGATOIREMENT enregistré par le bailleur. A défaut, des amendes sont prévues.

Plus de détails :
voir le site officiel

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Petits trucs pour organiser votre déménagement si vous avez acheté un bien immobilier

Respectez les délais prévus par la loi en cas de déménagement:

1. De locataire, on devient propriétaire d'un bien immobilier existant

Le délai maximal est de 4 mois à dater de la signature du compromis. Or, le délai pour donner son renon à son propriétaire est souvent de 3 mois.
La priorité est donc de s'assurer des conditions et délais auxquels il peut être mis fin au bail avant d'envisager une acquisition immobilière.
Prolonger d'une ou deux semaines l'occupation des lieux après la signature de l'acte authentique d'acquisition par la signature d'une convention spécifique peut parfois éviter bien des déboires.

2. De locataire, on devient propriétaire d'un bien immobilier que l'on a fait construire

Il faut toujours prévoir un battement entre le départ des lieux loués et l'entrée dans les lieux nouvellement construits, par exemple 1 mois de battement à dater de la dite réception. Notamment, afin d'éviter de dépendre ainsi de l'entrepreneur, le contrat d'entreprise prévoit presque toujours des indemnités par jour de retard, calculées sur base d'une valeur locative journalière, souvent insuffisante.
Rien n'interdit de prévoir une clause pénale plus sévère en cas de retard

Attention lorsque vous achetez un bien immobilier

De nouvelles législations apparaissent en Belgique, en voici une :

Depuis le 1 janvier 2007, pour toute vente d'une habitation, le vendeur devra faire effectuer une visite de contrôle de l'installation électrique à basse tension. Toutes les habitations sont visées: les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant d'habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté.
Il est utile de le prévoir dans les compromis de vente l'obligation du vendeur de faire effectuer à sa charge une visite de contrôle de l'installation électrique par un organisme agréé et de transmettre le procès-verbal de visite au notaire.

Le procès-verbal de visite devra être remis au notaire chargé de réaliser l'acte d'acquisition.

Voilà donc une question supplémentaire à poser au vendeur du bien que vous convoitez.

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